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期刊简介
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刊名: 理论探索
Theoretical Exploration
主办: 中共山西省委党校;
       山西省行政学院
周期: 双月
出版地:山西省太原市
语种: 中文
开本: 大16开
ISSN: 1004-4175
CN: 14-1079/C
复合影响因子: 1.121
综合影响因子: 0.622
创刊时间:1984
获奖情况

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深度观察:《不动产登记暂行条例》该怎么读?

    将于2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》(以下简称条例)今天公布。一直参与条例制定等相关立法工作的国土资源部政策法规司副司长魏莉华认为,条例是建立不动产统一登记制度的基本法律依据。

  据悉,2007年颁布实施的《物权法》确立了不动产统一登记制度。今年以来,这一制度的建设明显加快。3月份,不动产登记工作部际联席会议第一次会议确定不动产登记工作的时间表;5月份,国土资源部不动产登记局挂牌;8月15日,国务院法制办对外发布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,公开征求社会各界意见;最近,不动产登记中心成立。

  不动产登记工作动作频出,条例的出台其实只是时间问题了。此前一段时间媒体对此热炒,引发了公众对条例的期待。房价会不会因此大跌和条例能否成为反腐利器成了公众关注的焦点问题。这并不难理解,前者关系到公众的直接利益,后者则体现了公众对于新一届政府政治体制改革充满期待。

  从股市来看,截至今天收盘,10多只地产股跌停,这恐怕让不少持有多套房产的人捏了一把汗。不过,在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来,影响房价的因素很多,最主要的是市场供求关系,还有税收法律、国家宏观经济走向等。完成不动产登记工作还要好几年,现在谈对房价的影响为时过早。而中原地产市场研究部总监张大伟则认为,不动产登记本身并不是房地产调控,也不是反腐,但这一政策是房地产调控从之前的交易环节转变到存量环节的重要标志性事件,对于市场的影响非常大,只有不动产统一登记后房产税才可能全面落地。

  在公众将目光锁定以上所谓焦点问题时,实际可能忽视了另一个与自己切身利益相关的问题:合法财产得到了保护。

  实际上,我国不动产登记制度长期缺失,使得产权保护在很多领域难以落到实处,给产权侵犯打开了方便之门。原有的分散登记,由于各部门登记方法、技术规程等不一致,很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象;也容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界线不清、权利归属不明确,引发诸多矛盾和纠纷。

  对此,魏莉华表示,条例在立法的指导思想上,突出登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的要求,明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作,避免政出多门。

  中国土地矿产法律事务中心法律处处长蔡卫华认为,统一登记后可以减少甚至杜绝类似的问题发生,更好地理清当事人之间的不动产权利界线,减少权属纠纷,提高登记的准确性和权威性,更好地维护当事人的不动产物权。

  阅读条例不难发现,条例对不动产登记和不动产的基本概念予以了明确的界定,列举了集体土地所有权、房屋等建筑物和构筑物所有权等十大项、十余种权利类型,明确了不动产登记的物权体系,还将不动产登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。

  在中国(海南)改革发展研究院经济研究所所长匡贤明看来,从条例的这些规定可以看出,不动产登记实质上是一个确权的过程,是对各类财产的所有权进行全面登记、确认。

  魏莉华认为,条例还维护了公众物权权益的稳定性、连续性。比如,条例明确规定,不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。而该条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

  在交易环节的安全保障方面,蔡卫华认为,原来由于房地分别登记,导致房屋和土地分离的现象十分严重。不仅权利人办理登记不方便,而且交易相对人查询登记资料不容易,了解交易标的权利状况很困难。统一登记之后,建立不动产登记信息依法公开查询系统,将有效保障不动产交易安全,维护不动产市场的正常交易秩序。

  条例虽已出台,魏莉华却坦言,不动产登记工作任重而道远。条例出台后,还将相继出台不动产登记暂行条例实施细则及相关技术规程。一些在条例中需要细化的制度,将在下一步立法工作中统筹考虑。